転職したら住宅購入？転職と住宅ローンのすべて

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「転職」と「住宅ローン」。

一見無関係のように見えるこの2つのトピック。

実は複雑にからみあう深い関係があります。

特に転職する前に住宅購入・住宅ローンについて考えることが大切なのです。

なぜなら、

です。

そこで、この記事では「転職と住宅購入・住宅ローン」について徹底解説。

• 転職は住宅ローンにどう影響する？
• 住宅ローンは転職前？それとも転職後？
• それぞれのメリット・デメリットは？
• 転職直後でも住宅ローンを組む方法

などを解説していきます。

5分程度で読めますので、ぜひ最後までチェックしてインプットしておきましょう。

転職前後は『住宅購入』がとっても気になる！

転職すると何が変わるのか？

まっさきに浮かぶのはお金。

そうです。

転職で年収が上がる人、約3割。

うまく転職できれば、お金に余裕が生まれます。

お金に余裕ができはじめると、気になり始めるのが『住居』ですね。

• このまま賃貸でいいのか？
• いい年齢になったしそろそろ買うべきか？

年収が上がって余裕ができると、自然と住まいについて考えるようになるんです。

勤務地が変わる！からの住居

さらに追い打ちをかけるのが、転職きっかけの転居ですね。

転職すると、勤務先が変わりますよね。

そうすると視野に入ってくるのが引っ越し。

引っ越し先は…賃貸か、住宅購入が視野に入ってきますよね。

現住居から通えても気になり始める住まい

転職後、今の住まいから通える人もいるでしょう。

でも転職直後は『全然通える』と思うんですが、やがて引っ越しがチラついてくるんですね。

新しい職場に慣れると生まれる余裕。

• 「少し通勤時間を短くしたいな…」
• 「出張に便利な新幹線駅・空港の近くに住めないかな」
• 「リモートワーク用の仕事部屋がほしい」

こんな風に転居が気になり始め、やがて住宅購入へと行きつきやすいんです。

ということで、無関係そうな転職と住宅購入。

実のところ転職前後に住宅購入がとっても気になるケースが多いわけ。

転職×住宅ローンのすべて

住宅購入となれば、知るべきは住宅ローン。

実のところ、転職は住宅ローンにかなりの影響を与えます。

ここでしっかり理解しておきましょう。

1. 転職で住宅ローンはどう変わる？
2. 住宅ローンは転職前？転職後？どっち？
3. 審査に落ちた！どのくらいの期間あければ再審査できる？
4. 転職直後でも住宅ローンを組む方法
5. 『住宅ローン契約完了してすぐ転職』はあり？

転職で住宅ローンはどう変わる？

住宅ローンは各金融機関が定める審査が必須。

この審査に通過しないと、住宅購入資金を借りることができません。

転職はこの住宅ローン審査に影響を及ぼすのです。

• 勤続年数
• 年収
• 勤め先企業の堅実性

勤続年数で結果が変わる

ローン審査においては、収入の継続性・安定性が問われます。

を審査で確認するわけですね。

そこでチェックされるのが勤続年数です。例えば、

• 同じ企業で10年目の人

と

• 転職3回目で勤続1年目の人

なら、「同じ企業で10年目の人」の方が収入が安定していると考えられるでしょう。

この収入の継続性という評価が、転職タイミングによって変わってくるのです。

収入の継続性に『難あり』と評価されれば、住宅ローンの融資を拒否されることになります。

データからも明らかです。

国土交通省が1,016の住宅ローン提供機関より調査したところ、融資の際に勤続年数を考慮する金融機関は93.2％に達します。

住宅ローンを申し込んだら、ほぼ確実に影響を及ぼすのが勤続年数なのです。

年収で融資可否と借入上限が決まる

借り手に十分な収入がなければ、銀行は住宅ローンを提供してくれません。

さらに年収に応じて、住宅ローンを組める金額も変わってきます。

高年収ほど、借り入れ可能な金額も高くなります。

最近の都内タワマンなら、7千万円・8千万円は当たり前、都心なら億も珍しくありません。

しかし残念ながら、すべての会社員がこの金額を借りることはできません。

転職で年収が増えれば、より多くのローンが組めるようになり、高額な物件を買うことができます。

もし転職で年収が減れば、借入上限が下がり、欲しい物件が買えないということもあるでしょう。

勤め先の企業の堅実性で結果が違う

収入の安定度は勤め先企業によって変わります。

社歴の長い老舗企業と、できたばかりのスタートアップ企業。

どちらが安定か、言うまでもありませんね。

銀行はローン申し込み者の企業の堅実性・安定性によっても、融資判断を変えています。

転職して有名企業が勤め先になれば、ローン融資を受けやすくなります。

立ち上げ直後の無名スタートアップに転職すれば、銀行の融資判断はシビアなものになるでしょう。

外資系企業は人の出入りが激しいため、大企業であっても辛めの融資判断になることもあります。

住宅ローンは転職前後の勤め先企業の社歴や安定性に影響を受けるのです。

住宅ローンは転職前？転職後？どっち？

転職を考えている人は、住宅ローンを組むタイミングに注意する必要があります。

ためです。

何も考えず転職を済ませてしまうと、最悪住宅ローンがすぐに組めません。

『すごくいい条件のマンション物件があったのに、住宅ローン組めなくてあきらめざるをえない』

こうなると本当に精神的ダメージが大きいです。

ここで『転職前』か『転職後』か、住宅ローンを組むタイミングについて整理します。

転職前に住宅ローンを組むときのメリット

転職前に住宅ローンを組む場合はどうでしょうか。

メリット

銀行が重視するのは、融資を受けようとする人物の収入、その継続性・安定性です。

そのため、勤め先の勤続年数が長いほど、住宅ローン審査がとおりやすくなります。

住宅ローンのとおりやすさだけで言えば、転職前の方が有利と言えます。

デメリット

転職前なので、新居選びがとても難しいです。

転職先が決まっていない状態なので、最寄り駅や職場までの距離が確定しません。

転職応募先と勤務先が特定の地域に固まっていれば選びようもあります。

しかし、そう都合よくいかない場合も多いです。

また入社してから、勤務先が想定外の場所になるリスクも排除できません。

住宅ローンを組んで物件を手に入れた後、転職活動を始める。

内定もらえたが、勤務先は購入物件から遠い…

せっかく新居を手に入れたても、後悔する事態になりかねないのが最大のデメリットです。

転職後に住宅ローンを組むときのメリット

転職後に住宅ローンを組むときはどうでしょうか。

メリット①借入上限が上がる可能性

転職により年収が上がると、より高額な住宅ローンを組めるのがメリットのひとつ。

こちら住宅ローンの借入上限を簡易的に計算する式です。

借入可能額の倍率は金融機関によって異なりますが、7~10程度が上限とされています。

仮に9倍とすると、年収によって借入上限金額は下表のように変化します。

年収500万円だとせいぜい5千万円の物件が限界。

転職で年収が600万円に上がれば、6千万円の物件にも手が届くようになります。

近年、円安・原材料高騰・人件費増により、住宅価格は上がる一方です。

駅近・ターミナル駅・首都圏の物件が欲しければ、より高い年収が求められるようになっています。

転職で年収アップを達成すれば、ほしかったタワマンに住めるかもしれません。

転職で年収アップは現実的な手段

年収で借入可能額がだいたい決まってしまいます。

もし資産価値の高い物件がほしい、でも借りられる額が少なくて買えない

なら、年収を上げるしかありません。

• 現職で50万円年収アップする機会、ありますか？
• 今の昇給ペースは十分ですか？
• 出世・昇格が見込めますか？

上記Noなら、転職は非常に現実的な年収アップ手段です。

転職者の約39％が転職で年収アップを得ているのですから。

メリット②有名企業・大企業への転職で審査が有利に

有名企業・大企業への転職が達成できれば、住宅ローン審査が有利になります。

大企業は財務が安定しており、倒産のリスクが中小に比べ低いです。

倒産リスクなければ、社員の収入が途絶えるリスクも少ないということ。

そのため銀行にとって有名企業・大企業勤めの人は『上客』です。

融資を受けやすく、金利も優遇してもらえる可能性が高まります。

いま勤めているのが中小であれば、大企業転職後に住宅ローン組むのも有効な手段です。

デメリット①転職直後のローン審査は厳しめ

勤続年数0年。

つまり転職直後の住宅ローン申請は『厳しい結果が待っている』と心得てください。

特に入社直後にある試用期間中は。

だいたい3か月ぐらい、入社後に試用期間を設ける会社が多いです。

この期間中は法的制限なく、会社から雇用契約を一方的に取り消すことが可能。

つまりまだ正社員ではなく、社員(仮)の状態です。

この期間中に銀行へローン審査依頼しても、融資NG判断が多くなることが予想されます。

試用期間を過ぎても、1年目は厳しめに見られることが多いようです。

のが実際のところなのです。

デメリット②転職後年収や転職後の業界によってはローン審査不利に

転職で起こる変化はプラス面だけではありません。

特に未経験領域への転職の場合、年収ダウンになることはよくあることです。

また転職後の業種によっても、ローン審査結果が変動します。

人の出入りが激しい業種・業界への転職時も注意が必要です。

銀行は雇用が安定していることを重視するので、数年で辞める人が多い業界・業種は不利になります。

このように転職でマイナス面が発生すると、住宅ローン審査にもマイナス影響を及ぼします。

年収を上げるには転職。

しかし現実は、すべての人が転職で年収増を達成できるとは限りません。

あらかじめ準備と年収交渉戦略が必要です。

これだけは絶対やめて！転職×住宅ローンのNG行動

転職する前と後。

それぞれメリット・デメリットがあるので難しい。

最終的にはあなたの判断したタイミングで住宅ローンを結ぶことになります。

そこで絶対やってはいけないことが1つだけ。

ここはおさえておかないと、本当にヤバいです。

住宅ローン審査中に会社が変わってはダメ

転職活動中期間における住宅ローン審査は『ムダ』になる可能性があります。

住宅ローン審査はその時の勤務先・勤続年数を考慮して行われます。

仮に審査結果が融資OKでも、実際に融資が行われる前に転職成功して会社が変わってしまうと最悪。

になるからです。

ローン審査は書類準備等、思った以上に時間と手間がかかります。

それがやり直しになったら…めんどうですよね。

住宅ローン審査中に会社が変わらないよう、退職・入社タイミングを意識しておく必要があります。

ローン審査中に会社が変わっても気づかれない？

ローン審査の必要書類に、健康保険証があります。

この健康保険証は会社に発行してもらうものであり、発行元企業の名前があります。

だから健康保険証の提出を求められた際、企業名が変わっていれば転職したとバレてしまいます。

ウソを申告して、仮にすぐにバレず融資を受けたとしてもリスクが高過ぎます。

こんな最悪の流れになっても、文句は言えません。

ローン契約書で『虚偽申告しない』と合意してしまっているはずですから。

新しい家を買っても、こんなリスクがあったら少しも快適に過ごすことはできないでしょう。

本審査完了した後なら問題ないか？

実のところリスク大です。

住宅ローン契約においては

• 真実を申告すること
• 虚偽の申告があった場合は融資を取り消す
• 虚偽あった場合は即時返済を要求する

という内容に合意することになります。

数千万を一括で、なんてまず困難です。

すると購入したばかりの自宅を売却するハメに。

このように虚偽申告はリスクが大き過ぎますので、やめておきましょう。

住宅ローンを考慮したリスク低の転職タイミング

現職企業の勤続年数の長さを生かしたい

かつ

最速で次の会社に転職するためには

どのタイミングで転職すればいいのか？

答えは住宅ローンの本審査にパスし、融資が完了したタイミング以降です。

借りようとするお金の融資を受けてしまいさえすれば、転職しようが無職になろうがOKです。

住宅ローンは仮審査→本審査→契約→融資の流れで進んでいきます。

最後のステップである融資が実行された後は、何ら制約を受けません。

転職完了！金融機関へ報告義務は？

融資完了後の転職は問題なし。

でも転職で会社が変わったら？

• 金融機関に報告義務はあるのでしょうか？
• 報告したら住宅ローン審査やりなおし？
• 転職で年収が減ったらやばい？

勤め先が変わったら金融機関に届け出

大体の金融機関は勤め先が変わった場合、届け出る義務を住宅ローン契約者に課しています。

これは住宅ローン契約書に書かれている以上『義務』と言えますね。

Webや書面で届け出ることができるので、転職後に申請しましょう。

時には金融機関から、新しい職場へ電話で在籍確認するケースもあるようです。

勤め先が変更になっても再審査はない

報告したらどうなる？

せっかく通った住宅ローンは？

ご安心を。

再審査などはありませんし、毎月の支払額もそのままです。

転職を正直に報告したからといって、生じるデメリットはないのです。

転職で年収が減ったらやばい？

転職後に年収が下がる場合でも、心配不要。

勤め先変更を正直に申請してOKです。

極端な話、無職になったとしても、ローン繰り上げ返済を迫られるようなことはないのです。

月々の返済が遅れるようなことがなければ、無職だとしても支障はありません。

ローン支払いに問題？それなら絶対に報告を

勤め先変更による年収減、リストラ⇒無職を速やかに申告したほうがいいケースがあります。

それは

です。

何も連絡せず返済が遅れてしまうのは危険です。

なぜなら金融機関から催告⇒一括返済要求へと発展してしまう恐れがあるからです。

収入が減ってしまい、返済に問題が生じるようなら、早めに金融機関へ相談すべきです。

金融機関側もお金を回収したいので、まずは相談に乗ってくれます。

審査に落ちた！どのくらいの期間あければ再審査できる？

1度審査に落ちてしまった金融機関に、再度ローンの審査をお願いできるのか？

できます。

1度落ちたからといって、ローン審査依頼を拒否する金融機関はありません。

ただし、すぐに再審査を申し込んではいけません。

ある期間を経過後に申し込むことが大切。

再審査は半年以上たってから

再審査を申し込むまで、半年以上の期間をあけましょう。

なぜなら金融機関に住宅ローン申し込み時、信用情報機関に「住宅ローン申し込み」の事実が記録されるから。

この記録は6ヶ月間保存されます。
 
なので半年以内に再度審査を依頼しても、同じ結果になる可能性が高いです。

変化がないと再審査は意味がない

再審査、時間をあければ申し込み自体は問題なし。

ただし融資OKとなるかは話がまた別。

審査落ちした時から、何かしらの変化がなければまた融資NGとなるだけです。

転職直後でも住宅ローンを組むワザ

以上で見てきたように、転職した直後は住宅ローンが組みにくいんです。

• それでも、どうしても家を購入したい！
• 転職後の会社には新しい家から通勤したい！
• 金利が高くてもいいから転職直後に住宅ローンを組みたい！

そんな人が考えるべきは『フラット35』です。

フラット35とは？

政府系金融機関+民間金融機関のタッグが支援する、住宅ローン『フラット35』。

全期間固定金利タイプで、その名の通り金利が返済完了するまでずーっと固定。

なので借りた瞬間に、毎月の返済額・返済総額が決まります。

返済完了まで変わることがありません。

そんなフラット35ですが、転職者に優しい住宅ローンなんです。

転職者にやさしいフラット35

民間の住宅ローンは『人物中心で審査』。

主に借り手の返済能力や資産を見て、お金の貸し出し判断をします。

一方のフラット35は『人物+物件で審査』する住宅ローン。

借り手に加えて、物件の価値を含めて融資判断されます。

だから

ということ。

転職直後、どうしても家を買いたい人にとって貴重な選択肢なんです。

フラット35のメリット

転職直後でも使える可能性大

転職直後だとローン審査で落とされやすいのが100％民間の住宅ローン。

一方のフラット35は政府系金融機関が支援する住宅ローン。

借り手だけでなく、物件価値も考慮した審査がフラット35の特徴です。

なので転職直後でも借りやすい住宅ローンと言えます。

固定金利なので支払い計画が見通しやすい

毎月の返済額が変わらないので、安定した支払いプランを組めます。

ずーっと同じ額を払い続けていればいい、これがフラット35の利点。

対極は変動金利の住宅ローン。

変動金利は、市況によって金利が変動します。

ある年の毎月の返済額が増えたり、減ったりと変わる可能性があります。

20年・30年と払っていくものですから、変動するのはやっかいに感じる人もいるでしょう。

フラット35のデメリット

フラット35は転職者に優しいですが、いい面ばかりでもありません。

金利が高め

2023年3月フラット35の最低金利は約1.47％。

対する2023年3月変動タイプの最低金利は0.35％。

フラット35の金利は明らかに変動タイプの金利より高いです。

今後、変動金利がフラット35の金利を超える、その確率もゼロではありません。

しかし日本はずっと超低金利政策を続けています。

変動金利が全期間固定金利を上回る未来は、なかなか想像しにくいのが現状です。

フラット35使える物件は限られる

フラット35は全ての物件で使うことができません。

住宅金融支援機構が決めた基準を満たす住宅の購入時のみ、利用可能です。

これには所定の物件検査が必要であり、数万円の費用に手間もかかります。

容易な条件もあれば、物件によっては難しい条件もあります。

フラット35が使えるかどうか、物件ごとに確認する必要があります。

急げ？改悪が続く住宅ローン減税

住宅購入の際、絶対に活用したい節税策が『住宅ローン控除』でしょう。

年末のローン借入残高に応じて減税される制度で、非常に恩恵が大きい減税制度です。

しかしこの住宅ローン控除、制度の改悪が続いているのです。

このように控除額がどんどん減っています。

所得要件もどんどん厳しく、年収が高まるほど住宅ローン減税が使えなくなる方向です。

安易に住宅購入を先送りをしてしまうと、得られる減税措置の恩恵が小さくなってしまいますよ。

転職前に必ず住宅購入・住宅ローンの検討を

「長年勤めてきたけど、会社辞めて転職するか」

そう思ったら、転職前に『住宅購入』『住宅ローン』検討を忘れないようにしましょう。

転職する際は、転職活動そのものに視点がいきがち。

どうぞ転職前に、少し時間を使ってこれからの『住宅』について考えてみてください。

• 転職前の勤め先・勤続年数を生かすか
• 転職後に年収アップ実現でより憧れの高い物件へ

住宅購入は人生で一番高い買い物。

転職をきっかけにいい買い物ができるよう、うまく立ち回りましょうね。

転職『前』にやらないと後悔する3つのこと

転職した後だと「できない」「やりにくい」「難しくなる」

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転職『前』にやっておきましょう

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≫ 転職『前』にやらないと後悔する！3つの大事なアクション

転職の年収交渉におけるNG行動

転職の年収交渉、やり直しは不可能。

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転職？退職金満額の方が得？生涯年収シミュレータ

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日本で資産1億円！はムリゲーなのか？

ミリオネア＝資産1億円。実は日本。

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